«Sembra troppo bello per essere vero.» Quando si trova un immobile all'asta con una base di gran lunga inferiore al valore di mercato, la prima reazione sana è il sospetto. E fa bene: nelle aste, come ovunque, se qualcosa sembra troppo conveniente, spesso c'è un motivo. Ma quel motivo non è quasi mai una truffa.

Perché un immobile costa così poco?

La base d'asta bassa non è un trucco: dipende da meccanismi precisi. Spesso un immobile arriva all'asta dopo tentativi di vendita andati deserti, e a ogni tentativo il prezzo base si riduce. Il prezzo basso può essere il risultato del meccanismo dell'asta — e quindi una vera occasione — oppure il segnale di un problema da indagare.

I segnali di una vera occasione

Immobile libero o facilmente liberabile. Un immobile libero, o con occupazione chiara e gestibile, e con base d'asta sotto il valore di mercato, è il profilo classico del buon affare.

Conformità in regola. Se la perizia non segnala abusi rilevanti e la situazione catastale e urbanistica è regolare, una buona parte dei rischi è già esclusa.

Zona e domanda di mercato solide. Un immobile in una zona richiesta di Latina o Caserta, comprato sotto il valore di mercato, mantiene un buon potenziale.

I segnali di una possibile trappola

  • Abusi edilizi non sanabili o sanabili con spese molto elevate.
  • Debiti e spese arretrate consistenti.
  • Situazioni di occupazione complesse con tempi di liberazione lunghi.
  • Stato dell'immobile gravemente compromesso.
  • Problemi di accesso, servitù o pertinenze che limitano l'uso.

Nessuno di questi elementi è di per sé una truffa: sono tutti scritti nei documenti. La «trappola» scatta solo se non li leggi.

"Non esistono aste truccate per chi fa i conti giusti. Esistono solo immobili il cui prezzo basso ha una spiegazione: il tuo compito è scoprirla prima di offrire."

Il metodo per non sbagliare

Distinguere l'occasione dalla trappola si riduce a un'operazione: calcolare il costo reale totale e confrontarlo con il valore di mercato dell'immobile in regola e libero. Se sommando base d'asta, debiti, sanatorie, lavori e imposte il totale resta comodamente sotto il valore di mercato, sei davanti a un affare.