La teoria sulle aste è utile, ma niente chiarisce le idee come un caso concreto. Ripercorriamo passo dopo passo come si affronta correttamente un'asta immobiliare.

La teoria sulle aste è utile, ma niente chiarisce le idee come un caso concreto. In questo articolo ripercorriamo, passo dopo passo, come si affronta correttamente un'asta immobiliare per arrivare ad aggiudicarsi un immobile sotto il valore di mercato.

Il punto di partenza: l'obiettivo del cliente

Ogni operazione parte da una domanda: cosa vuole ottenere il cliente? In questo caso illustrativo, immaginiamo una persona che cerca un appartamento per abitarci, con un budget definito e la disponibilità a fare alcuni lavori.

Fase 1: la selezione dell'immobile

Si parte dal monitoraggio dei bandi nella zona di interesse. Tra le diverse aste, si selezionano gli immobili coerenti con l'obiettivo e il budget. Molti vengono scartati subito.

Fase 2: l'analisi della perizia

Per ogni candidato si studia la perizia: stato di occupazione, conformità, eventuali abusi, debiti, condizioni. Nel nostro caso, immaginiamo che l'immobile risulti libero, in regola e con lavori contenuti. Profilo ideale.

Fase 3: il calcolo del costo totale

Alla base d'asta si sommano imposte, spese, oneri e stima prudente dei lavori. Si ottiene il costo totale. Si confronta con il valore di mercato dell'immobile libero e in regola. Se il costo totale resta sotto il valore di mercato, c'è un margine reale.

"Il momento in cui si decide se un immobile è un affare non è durante la gara. È prima, quando si fa il conto del costo totale rispetto al valore di mercato."

Fase 4: la strategia di offerta

Si definisce il tetto massimo di offerta: la cifra oltre la quale l'affare smetterebbe di essere tale. Diventa la regola assoluta della gara.

Fase 5: la gara e l'aggiudicazione

Si partecipa con disciplina, rispettando il tetto massimo. Nel caso illustrativo, l'immobile viene aggiudicato a una cifra inferiore al tetto: un risultato che lascia un margine ancora più ampio.

Fase 6: dal decreto alle chiavi

Si versa il saldo, si ottiene il decreto di trasferimento e — trattandosi di immobile libero — si entra in possesso. Restano da fare i lavori previsti.