Comprare un immobile all'asta a un prezzo conveniente e poi affittarlo è una delle strategie di investimento più solide e diffuse. Il principio è semplice: se acquisti sotto il valore di mercato, il rendimento da affitto rispetto al capitale investito è più alto.

Il vantaggio di partire sotto il valore di mercato

Quando si valuta il rendimento, il riferimento è il rapporto tra reddito annuo da locazione e capitale investito. Acquistando all'asta a prezzo inferiore al valore di mercato, il capitale investito è più basso a parità di canone ottenibile: il rendimento percentuale è più alto.

Le voci di costo da considerare

Il capitale investito non è solo il prezzo di aggiudicazione, ma l'intero costo dell'operazione:

  • Prezzo di aggiudicazione
  • Imposte e spese di trasferimento
  • Spese di cancellazione di ipoteche e pignoramenti
  • Eventuali debiti condominiali arretrati
  • Costi di liberazione (se occupato)
  • Lavori per rendere l'immobile idoneo all'affitto

Stimare il canone di affitto

Meglio basarsi su canoni realistici per immobili comparabili nella stessa zona, piuttosto che su stime ottimistiche. Vanno considerati periodi di eventuale sfitto e spese di gestione, che riducono il reddito netto effettivo.

"Il rendimento di un affitto si scrive con due numeri onesti: quanto hai speso davvero per comprare, e quanto incassi davvero al netto delle spese."

Dal rendimento lordo a quello netto

Il rendimento netto tiene conto di spese di gestione, imposte sul reddito da locazione, manutenzione, periodi di sfitto. È quello che conta davvero.

I tempi: un fattore da non trascurare

Tra l'aggiudicazione e il primo canone incassato passa tempo: saldo, eventuale liberazione, lavori, ricerca dell'inquilino. Una pianificazione realistica dei tempi è parte integrante di un buon investimento.

Come massimizzare il rendimento

  • Acquistare con il margine più ampio possibile rispetto al valore di mercato.
  • Contenere i costi di adeguamento.
  • Scegliere zone con buona e stabile domanda di locazione.
  • Gestire l'immobile per minimizzare i periodi di sfitto.